Amortización anticipada — ¿amortizar, invertir o box?

¿Paga extra de fin de año o ahorros disponibles? Tres jugadas, una sola pregunta: amortizar la hipoteca, invertir en ETF o ambas cosas con un box spread.

Liquidez disponible EUR

€

Tipo de la hipoteca 3,85%

Ajustar supuestos

Capital pendiente (para el límite anual) €400 000

Horizonte 10y

Rentabilidad de la cartera 6,5%

Compensación de la pérdida patrimonial · pérdida patrimonial ↔ ganancias patrimoniales (ahorro 23 %)

Con la compensación activa, la pérdida patrimonial del box se compensa con la ganancia del ETF de la opción C, al tipo del ahorro (23 %).

Diferencial hipoteca − box · 0,83%

Tipo del box (12m EUR) · 3,02%

Compensación activa — la opción C gana +€1 593

A · Amortizar

€29 374

Intereses ahorrados × 10 años: €29 374
Multiplicador: ×1,469

B · Invertir

€33 508

ETF antes de impuestos: €37 543
Impuestos a la venta: −€4 035
Plusvalía bruta: €17 543

C · Ambas con box

€37 548

Ahorro en hipoteca: €29 374
ETF después de impuestos: €33 508
Deuda del box: −€26 928

Tamaño de cartera holgado para la opción C: €80 000 — el box se mantiene en un ratio préstamo/valor del 25 % y aguanta una caída como la del Covid sin llamada de margen.

¿Cómo funciona la comparativa?

A · Amortizar

La paga extra va directamente a la hipoteca. El capital pendiente en el año N se reduce en paga × (1+m)^N. Rentabilidad sin riesgo al tipo de la hipoteca.

B · Invertir

La paga extra va a ETF y la hipoteca sigue su calendario. Impuestos sobre la plusvalía al final del horizonte. Gana a la amortización cuando la rentabilidad de la cartera después de impuestos supera el tipo de la hipoteca.

C · Ambas con box

La paga extra va a ETF y, además, pides prestado el mismo importe con un box spread garantizado por la cartera para la amortización anticipada. Los dos efectos a la vez, menos los intereses del box. Mientras tipo de la hipoteca > tipo del box, el diferencial es rentabilidad sin riesgo.