Compra de vivienda — box vs. vender

Comparativa de patrimonio a 10 años para quien compra su vivienda habitual y tiene una cartera de ETF. El tipo del box spread sale de la curva EUR actual.

Precio de compra EUR

€

Ciudad

Ajustar supuestos

Hipoteca (% del precio) 80%

Tipo de la hipoteca 3,85%

Amortización 2,0%

Revalorización de la vivienda 2,0%

Rentabilidad de la cartera 6,5%

Plusvalía latente de la cartera 40%

Compensación de la pérdida patrimonial · pérdida patrimonial ↔ ganancias patrimoniales (ahorro 23 %)

Vivienda habitual. Con la compensación activa, el coste del box (pérdida patrimonial) se compensa con tus ganancias patrimoniales al tipo del ahorro (23 %).

Compensación activa — la opción A gana +€18 565

A · Box spread 3,02%

€1 641 044

Vivienda (neta de hipoteca): €460 337
Cartera después de impuestos: €1 475 883
Deuda del box (renovada): −€313 741
Intereses del box acumulados: €80 716

B · Vender

€1 529 865

Vivienda (neta de hipoteca): €460 337
Cartera después de impuestos: €1 069 528
Impuestos pagados en t=0: −€23 610
Venta bruta en t=0: €256 635

C · Todo al contado

€937 477

Vivienda (sin hipoteca): €914 246
Cartera después de impuestos: €23 231
Impuestos pagados en t=0: −€84 403
Venta bruta en t=0: €917 428

Tamaño de cartera holgado para la opción A: €932 100 — con una deuda inicial del box de €233 025, el ratio préstamo/valor se queda en el 25 % y aguanta una caída como la del Covid sin llamada de margen.

Supuestos y desglose

Gastos de compra (Berlin): €83 025 · 11,07%
Entrada + gastos de compra: €233 025
Capital de la hipoteca: €600 000
Cuota mensual: €2 925
Hipoteca tras 10 años: €453 909
Valor de la vivienda a 10 años: €914 246
Cartera supuesta en t=0: €932 100

¿Cómo funciona la comparativa?

Opción A — Box spread

El préstamo box financia la entrada más los gastos de compra. La cartera sigue totalmente invertida. El box se renueva cada año y los intereses se capitalizan. Tratamos el tipo del box como un puro coste de financiación: dejamos fuera a propósito cualquier compensación fiscal de la pérdida patrimonial del box.

Opción B — Vender

Vender suficientes participaciones de ETF para que lo obtenido, neto, cubra la entrada y los gastos de compra. La parte de ganancia patrimonial tributa de inmediato al tipo del ahorro (23 %). El resto de la cartera sigue capitalizándose; en el año 10 la plusvalía restante vuelve a tributar.

Opción C — Todo al contado

Vender suficientes ETF para cubrir todo el precio de compra más los gastos — sin hipoteca, sin box. Gran golpe fiscal en t=0, pero ningún coste de financiación después.