Wohnungskauf — Box vs. Verkauf

10-Jahres-Vermögensvergleich für Selbstnutzer mit ETF-Depot. Der Box-Spread-Zins kommt live aus der EUR-Kurve.

€
Annahmen anpassen
80%
3,85%
2,0%
2,0%
6,5%
40%
Selbstnutzung — Hausgewinn nach 10 Jahren steuerfrei. Mit aktivierter Verlustverrechnung wird der Box-Zins gegen Kapitalerträge bei 26,375% verrechnet.
Verlustverrechnung aktiv — Pfad A profitiert von +€19.362
A · Box-Spread 2,78%
€1.608.970
Wohnung netto
€460.337
Depot nach Steuer
€1.435.707
Box-Schuld bei Rollover
−€306.436
Aufgelaufener Box-Zins
€73.411
B · Verkauf
€1.494.784
Wohnung netto
€460.337
Depot nach Steuer
€1.034.447
Steuer beim Verkauf t=0
−€27.484
Bruttoverkauf t=0
€260.509
C · Alles cash
€915.517
Wohnung (kein Kredit)
€914.246
Depot nach Steuer
€1.272
Steuer beim Verkauf t=0
−€98.249
Bruttoverkauf t=0
€931.274
Komfortable Depotgröße für Pfad A: €932.100 — bei Box-Schuld zu Beginn von €233.025 liegt der Beleihungsgrad bei 25% und übersteht einen Covid-artigen Drawdown ohne Margin Call.
Annahmen & Aufschlüsselung
Kaufnebenkosten (Berlin)
€83.025 · 11,07%
Anzahlung + Kaufnebenkosten
€233.025
Hypothek (Anfangsstand)
€600.000
Monatsrate
€2.925
Hypothek nach 10J
€453.909
Wohnungswert nach 10J
€914.246
Angenommene Depotgröße t=0
€932.100

Wie funktioniert der Vergleich?

Pfad A — Box-Spread

Box-Kredit deckt Anzahlung und Kaufnebenkosten. Depot bleibt voll investiert. Die Box rollt jährlich, Zinsen kapitalisieren. Wir rechnen den Box-Zins als reine Finanzierungskosten — etwaige Steuerverrechnung der Termingeschäftsverluste bleibt bewusst außen vor.

Pfad B — Verkauf

Genug ETF-Anteile verkaufen, damit netto Anzahlung und Kaufnebenkosten gedeckt sind. Auf den Gewinnanteil sofort 26,375% Abgeltungsteuer. Restdepot wächst weiter, bei Verkauf nach 10 Jahren erneut Abgeltungsteuer auf den verbleibenden Gewinn.

Pfad C — Alles cash

Genug ETF verkaufen, um den vollen Kaufpreis plus Kaufnebenkosten zu decken — keine Hypothek, keine Box. Hoher Steuerschlag t=0, dafür keine Finanzierungskosten danach.