Achat immobilier — box vs. réalisation

Comparaison de patrimoine sur 10 ans pour un propriétaire occupant disposant d'un portefeuille ETF. Le taux du box spread est tiré en direct de la courbe EUR.

€
Ajuster les hypothèses
80%
3.85%
2.0%
2.0%
6.5%
40%
Résidence principale. Avec l'imputation activée, le coût du box (moins-value sur IFT) vient en compensation de vos plus-values de même nature au taux du PFU (31,4%).
Imputation active — la voie A gagne +€18,190
A · Box spread 2.63%
€1,612,241
Logement (net du crédit)
€460,337
Portefeuille après impôt
€1,435,707
Dette du box (roulée)
−€301,993
Intérêts du box courus
€68,968
B · Réaliser
€1,494,784
Logement (net du crédit)
€460,337
Portefeuille après impôt
€1,034,447
Impôt payé à t=0
−€27,484
Vente brute à t=0
€260,509
C · Tout en liquide
€915,517
Logement (sans crédit)
€914,246
Portefeuille après impôt
€1,272
Impôt payé à t=0
−€98,249
Vente brute à t=0
€931,274
Taille de portefeuille confortable pour la voie A : €932,100 — avec une dette de box initiale de €233,025, le ratio prêt/valeur s'établit à 25% et résiste à une chute de type Covid sans appel de marge.
Hypothèses & détail
Frais d'acquisition (Berlin)
€83,025 · 11.07%
Apport + frais d'acquisition
€233,025
Capital emprunté (initial)
€600,000
Mensualité
€2,925
Crédit après 10 ans
€453,909
Valeur du logement à 10 ans
€914,246
Portefeuille supposé à t=0
€932,100

Comment fonctionne la comparaison ?

Voie A — Box spread

L'emprunt box couvre l'apport et les frais d'acquisition. Le portefeuille reste pleinement investi. Le box roule chaque année, les intérêts capitalisent. Nous traitons le taux du box comme un pur coût de financement — l'éventuelle imputation des moins-values sur IFT est volontairement laissée de côté.

Voie B — Réaliser

Vendre assez de parts d'ETF pour couvrir, net, l'apport et les frais d'acquisition. Impôt immédiat sur la part de plus-value au taux du PFU (31,4%). Le portefeuille restant continue de croître ; à la revente après 10 ans, nouvel impôt sur la plus-value restante.

Voie C — Tout en liquide

Vendre assez d'ETF pour couvrir tout le prix d'achat plus les frais d'acquisition — sans crédit, sans box. Forte ponction fiscale à t=0, mais aucun coût de financement par la suite.